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住宅+商业双线扩张,中海逆周期加速 来源:标准地产研究院
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作为曾经房地产赛道上公认的“佛系”玩家,2020年的中海地产,跟以前有些不一样。
 
几天前的3月13日,中海在官方微信公众号上发布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划,通俗一点说,其释放出来的核心意思是,凡是有地的,都可以来谈合作,有事一起干,有钱一起赚。
 
几乎在同一时间,戴德梁行官方也爆出消息:已协助中海完成了对佛山南海怡丰城这个12万平方米的商业综合体的收购。
 
而此前的2个多月时间里,中海已花费超70亿元在上海拿下了多幅商办、商住地块。
 
这个中海是不是让你感觉不一样?
 
尽管过去三年我们已经明显地感知到了中海的巨大变化,但最近的几次大动作,还是有些超乎想象。
 
 
01
双线扩张、双轮驱动
 
在3月13日中海公布的合作计划中,有这么几条尤其引人瞩目:
 
1、股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴都可以全面合作;
 
2、城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。
 
要知道,这其中释放了很多以前没有的信息。
 
比如,在以前,由于对成本、利润等财务指标有着极强的要求,中海对于合作项目一直谨慎,相比于纯粹的规模,中海很看重销售额的含金量。
 
再比如,中海把此次合作范围扩大到了强三线城市。而熟悉中海的人都知道,中海一直很专注在一二线城市深耕,甚少触碰三四线。
 
当然了,放开并不意味着突破底线。
 
例如,中海华南区域宣布的拿地计划包括了“四省十城”,就聚焦于广州、深圳、佛山、东莞、珠海、福州、厦门、长沙、海口和三亚,均为发展能级较高的城市。
 
中海之所以推出这个计划,其目标其实很清楚,逆周期扩张。
 
中指研究院统计,2019年全年,据据中海公告数据,权益购地金额1134亿元,仅次于万科、碧桂园和保利发展。
 
但传统的自拿自建速度已经达不到中海的要求。
 
不管黑猫白猫,抓到老鼠就是好猫。因此,不管自拿收购还是合作,拿得到地就是好路子。
 
这种思路,在中海对商业地产的布局上也体现得很明显。
 
2020年伊始,中海就以62亿元底价拿下了上海真如副中心商办地块,并规划用于一座总建面超40万平方米的商业综合体建设,朝着“2023年商业收入过100亿”的目标加速发展。
 
但这仍旧不够。
 
以此次收购的的佛山南海怡丰城为例,其于2014年开业,建筑面积超过12万平方米,出租率常年超过90%,是区域内集购物、餐饮和娱乐为一体的优质社区购物中心,并且业已成熟,收购后立马就能提供稳定且源源不断的现金流。
 
不过,对怡丰城的收购,并不是中海商业地产在并购上的第一次出击。
 
2019年3月,中海成功并购了苏州中海财富中心项目,该项目的月均租赁量为苏州工业园区第一。
 
而正是此次并购,打通了中海商业资产买买买的任督二脉。
 
这并非是中海首次显露自己发展商业地产的决心,早在2017年的业绩会上,中海就明确提出“2020年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”。
 
而截至2019年上半年,中海已持有在营自有物业72座,总建筑面积达425万平方米。其中,作为国内最大单一业权写字楼发展与运营商,中海在国内的主要一二线城市拥有42栋甲级写字楼,运营总建筑面积达409万平方米,综合性购物中心13座。此外,中海还拥有12家星级酒店,分别布局于北京、深圳、珠海、海南、澳门等地。
 
 
02
逆周期发力谋求更大发展
在中海逆势抢收的背后,表现出中海逆周期扩张的强烈诉求。
 
在去年的年度业绩发布会上,中海董事局主席颜建国用“今天、明天、后天”,将中海的业务分成了三个层级:
 
「今天」的主业是住宅开发,因为其周转快、利润高;
 
「明天」的业务是商业资产管理,是未来可持续发展的生力军,也是房地产下半场持续增长的动力;
 
「后天」的业务是中海的创新业务,聚焦教育、养老、物流、文化等产业。
 
这是基于房地产行业由黄金时代转入白银时代,中海所进行的战略转型探索。
 
在中海看来,目前房地产行业最赚钱的还是住宅,周转快、利润也相对高一些。这部分业务也得到了中海90%的资源。但随着住宅市场天花板的逼近、土地日益稀缺,行业赚钱的方式发生改变,对于回报的成长性刻度要求更高。
 
所以,可以为房企带来稳定现金流的商业地产的运营,成为中海“明天”的选择。
 
如果我们仔细分析中海今年以来的动作,就会发现,住宅和商业的双线扩张,正是中海在“今天”和“明天”战略部署上的加速推进。
 
而这样的加速,只是中海逆周期能力的体现而已。
 
对于房企而言,已经来到了一个困难的时刻:
 
一是房地产从黄金时代进入白银时代,二是疫情的黑天鹅,三是“房住不炒”的进行到底。
 
“三座大山”压在头上,对于多数同行而言,日子难过。
 
如恒大、碧桂园等房企开辟线上卖房通道,紧盯着楼盘去化回款,带着不少房企高呼要“活下去”。
 
但“危机”二字,于强者而言,则是于“危”中抓住“机遇”的完美时机。
 
稻盛和夫曾说过:“萧条是成长的机会,企业就是应该通过萧条这样一种逆境来谋取更大的发展。”
 
中海就正在抓住这一机遇,逆势在住宅和商业上双线扩张,强化优势,选择用积极的态度来主动迎战逆周期。
 
中海在“今天”和“明天”的赛道上同时发力,是对既定战略方向的不动摇落实。
 
同时采用更灵活的打法,加速规模扩张的速度和效率,则是为了在逆周期时期,更好地穿越周期迷雾,实现不仅今天活得好、明天也要活得好的目标。
 
如果说2009年是房地产企业野蛮生长的元年,2019年就可以说是房企两极分化的元年。而到了2020年,在逆周期的威力下,这种分化将会更加剧烈。
 
但是,对于逆周期“内功”深厚的中海来说,这绝对是一个“超车”的好时机。
 
为什么这么说?我们从5个维度来拆解中海的“功力”。
 
(1)销售规模增长提速
 
销售规模是中海过去几年的痛,但近几年,中海的销售规模增长显著加速。
2019年,中海地产销售3772亿港元,同比增长25.3%。
相比之下, 2019年前十强房企的销售增长均值是12.8%,跑在前面的万科销售增幅为3.9%,恒大增幅为9%,碧桂园增幅为10%。
 
2017-2019年,中海的销售复合增长率是27.5%。
中海的销售规模正在加速逆周期扩张,也为未来几年利润增长准备了弹药。
 
(2)资产负债率最低,有扩张的空间
按2019年TOP10房企中期财报来看,中海资产负债率为60.1%,前十强负债率均值为82%,资产负债率在前十强房企中是最低的。
中海的净借贷比是35%,几乎是行业最低。
 
(3)融资成本最低
根据中海在2019年中期业绩会上披露的信息,2019年上半年,中海的平均融资成本是4.28%,在前十强房企中是最低的。
 
根据中海披露的资料,三大国际评级机构对国内房地产企业的评级,中海是最高的。标普是Baa1, 穆迪是BBB+,惠誉是A-。
有国际评级机构的信用背书,有央企身份加持,中海的融资成本行业最低就不难理解了。
 
今年一季度,中海在香港发行了行业最低利率的美元债,年期也是行业最长。根据港交所3月3日披露的文件,中海地产在港交所发行了3笔合计10亿美元债券。
 
其中,3亿美元5年期债券年利率2.375%;5亿美元10年期债券年利率2.750%;2亿美元15年期债券年利率3.125%。
 
(4)现金流充裕
中海一直坚持保有现金超过总资产的10%,这是中海应对风险的铁律之一。
2019年中期,中海地产在手现金为港币1120亿元,占总资产的14.3%,资金充裕度行业领先。
 
现金流水平优秀,意味着即便市场有明显的波动,中海地产的安全边际也比其他房企高。
 
(5)深耕一二线城市,安全边际高
根据中海的公告,2019年, 中海在中国内地25个城市和香港合共新增53幅土地,权益面积1097万平方米,权益购地金额1134亿元。这个拿地金额,位列行业第四。
 
在千亿级房企中,中海布局的城市数量最少,中海地产自身只有约40个城市,全部在一二线,还有香港、澳门。中海体系内的中海宏洋旗下有30个城市左右,主要是三线城市。
 
每日经济新闻报道说,2019年,中海地产在北上广深四个一线城市拿的地,约占其全年拿地总量的4成,仅在北京拿地额就超过200亿元。
 
向一二线城市加码,是行业龙头的共识,中海已占得先机。

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